Generelt
Fast eiendom
Merverdiavgift
Omsetning av fast eiendom og rettighet til fast eiendom er unntatt fra merverdiavgiftsloven, se mval. § 3-11 (1). For unntak se mval. § 3-11 (2) bokstav d og f til j.
Tinglysingsgebyr og dokumentavgift bokføres på samme måte som den kjøpte eiendommen uansett beløpets størrelse, og de er en del av kostprisen. Det er ikke merverdiavgift på offentlig myndighetsutøvelse, se mval. § 3-9.
Ved kjøp av bygg skal eventuell meglerprovisjonen aktiveres på samme konto som eiendommen. Brukes bygget i avgiftspliktig virksomhet enten gjennom egen næringsdrift eller frivillig registrert utleie, har kjøper fradrag for inngående merverdiavgift, se mval. § 8-1 og MVA-håndboken.
Konto 1180 Investeringseiendommer er aktuell for de som følger IFRS.
Se også temaet Kjøp av tomter for kjøp av bebygget eiendom der kostprisen skal fordeles på bygning, faste tekniske installasjoner og grunn.
Parkeringsplasser
Kjøp av arealer som benyttes til parkering behandles på samme måte som bygningen.
Regnskap
Kontobruk ved kjøp vil avhenge om det er kjøp av driftsmiddel til bruk i egen virksomhet (anleggsmiddel), eller innkjøp for videresalg (omløpsmidler/varer).
Rskl § 5-1 regulerer klassifisering av eiendeler som anleggsmidler eller omløpsmidler. Utgangspunktet er at alle eiendeler som er bestemt til varig eie er anleggsmiddel, og at øvrige eiendeler er omløpsmiddel. Merk at rskl § 5-1 viser til bruken av eiendelen ved vurdering av om det er et anleggsmiddel eller omløpsmiddel, og ikke arten av eiendelen. Dette innebærer at en fast eiendom som er kjøpt inn med tanke på videresalg som utgangspunkt skal behandles som et omløpsmiddel, og regnskapsføringen reguleres i NRS 1 Varer.
Skatt
Fradrag for kjøpskostnadene (inngangsverdien)
Det gis ikke fradrag for kostnader til anskaffelse av fast eiendom på ervervstidspunktet. Kjøpskostnadene kan altså ikke kostnadsføres i kjøpsåret. Dette fordi vilkåret om oppofrelse i sktl. § 6-1, første ledd, første punktum ikke anses oppfylt. Ved kjøp av fast eiendom finner det sted en ombytting av verdier (penger mot den faste eiendommen), men ingen oppofrelse av verdier. Kostnader ved kjøp av fast eiendom skal i stedet aktiveres (aktiveringsplikt).
Skattyter kan imidlertid få fradrag for kostnadene (inngangsverdien) senere, enten ved avskrivninger eller ved gevinst- og tapsberegningen ved realisasjon.
Fradrag gjennom avskrivninger
For å ha rett til avskrivninger gjelder det visse vilkår:
- Den faste eiendommen må være et driftsmiddel. Les om når en fast eiendom regnes som driftsmiddel i avsnittet nedenfor: Fast eiendom som driftsmiddel.
- Den faste eiendommen må verdiforringes ved slit og/eller elde. Eksempler på fysiske driftsmidler som ikke oppfyller dette vilkåret er grunn/tomt og boligeiendom, se Fysiske driftsmidler som ikke verdiforringes (Skatte-ABC). Du finner også omtale av fast eiendom i Oppdeling av et driftsmiddel - Fast eiendom og Bygninger (begge temaene i Skatte-ABC).
- Den faste eiendommen må være varig (vare mer enn tre år) og betydelig (verdt mer enn kr 30 000).
Reglene om når fast eiendom kan saldoavskrives er omtalt i Hvilke driftsmidler omfattes av saldoreglene (Skatte-ABC).
Fradrag ved gevinst- og tapsberegningen
I temaet Salg av fast eiendom finner du informasjon om gevinst- og tapsberegningen ved realisasjon.
Fast eiendom som driftsmiddel
En fast eiendom er et driftsmiddel når den hovedsakelig er anskaffet til bruk i skattyters (eierens) inntektsgivende aktivitet. Dette gjelder enten skattyters inntektsgivende aktivitet regnes som virksomhet eller ikke. Fast eiendom anskaffet for salg anses som omløpsmiddel (vare), og er derfor ikke driftsmiddel. Fast eiendom anskaffet for salg kan senere tas i bruk som driftsmiddel og må da omklassifiseres fra omløpsmiddel til driftsmiddel.
Mer om begrepet driftsmiddel:
- Hva er et driftsmiddel (Skatte-ABC)
Eksempler på driftsmiddel i virksomhet:
- En bedrift (selskap, ENK) som driver virksomhet eier et kontorbygg som brukes som kontor for de ansatte i selskapet.
- En bedrift (selskap, ENK) driver utleievirksomhet og leier ut sin faste eiendom (boliger, kontorbygg, lager mv.) til kunder.
Eksempler på driftsmiddel utenfor virksomhet:
- En person eier og leier ut en fast eiendom (kontorbygg, lager, leilighet mv.), men i så liten skala at utleien ikke regnes som virksomhet.
Inngangsverdi fast eiendom
Inngangsverdien for fast eiendom vil typisk være kjøpesummen. I tillegg kommer eventuelle kostnader knyttet til kjøpet som f.eks. meglerhonorar, kostnader til due diligence av bygget, utarbeidelse av kontrakt og forhandlinger mv.
Du kan lese mer om grensedragningen mellom kostnader som skal aktiveres/balanseføres på den faste eiendommen (inngangsverdien) og kostnader som er direkte fradragsberettiget i temaet Transaksjonskostnader
Videre finner du omtale av Inngangsverdi i Skatte-ABC. Punktene Fast eiendom og Påkostninger er særlig relevante.