Oppføring av bygg til eget bruk

Oppføring i fremmed regi

Oppføring i egen regi

MVA
3 Utgående mva, 25 %
Konto
3060 Uttak av varer, avgiftspliktig, høy sats
Kredit
3070 Uttak av tjenester, avgiftspliktig, høy sats
Kredit

Generelt

Oppføring i egen regi vil si at bygget oppføres av en entreprenør for egen regning og risiko. Ofte med mål om å selge eller leie ut. Denne formen for oppføring kan karakteriseres ved:

  • helhetlig prosjektering
  • hus prosjektert av utbygger
  • utbygger har ansvar for infrastruktur
  • utbygger styrer all bygging
  • pris/markedsrisiko ligger på utbygger

Ved et senere salg av hele eller deler av prosjektet vil egenregiprosjektet gå fra å være varelager til å bli anleggskontrakt.

Ved en ordning hvor kjøper har rett til å kansellere inngått kjøpekontrakt på en leilighet mot å betale et avbestillingsgebyr, og benytter seg av denne retten, blir det en vurdering av periodisering av gebyret. Skal avbestillingsgebyret inntektsføres ved kansellering eller senere ved endelig salg og overtakelse av leiligheten? Vi antar at avbestillingsgebyret skal inntektsføres ved kansellering da inntekten er sikker for byggherre og ikke går til reduksjon av senere salg av leiligheten, men står fritt.

Se også «Byggelånsrenter».

Merverdiavgift

Det er forskjell på beregning av merverdiavgift for en entreprenør som oppfører et bygg i fremmed regi og en som oppfører i egen regi.

En entreprenør som oppfører bygg i egen regi skal ikke beregne utgående merverdiavgift, men i stedet skal det beregnes uttaksmerverdiavgift på det bygningsmessige arbeidet entreprenøren selv utfører etter mval. § 3-26. Dette gjelder arbeider som er utført av eier/egne ansatte, samt tilsvarende arbeider utført av underleverandører. Det skal også beregnes uttaksmerverdiavgift av de varer og tjenester som medgår i disse arbeidene. Inngående avgift på både underleverandører og tilhørende varekjøp vil dermed være fradragsberettiget, men det skal altså beregnes uttaksmva når disse brukes i egenregiprosjektet.

For uttak av arbeid utført av underleverandører som gjelder andre typer tjenester enn det som utføres av eier eller egne ansatte, skal det ikke beregnes merverdiavgift. Det samme gjelder for varer som medgår i disse arbeidene. Inngående avgift på underleverandørers tjenester og varekjøp i slike tilfeller vil ikke være fradragsberettiget. Reglene for beregning av uttaksmerverdiavgift gjelder også for de bedriftene som kun utfører bygningsmessig arbeid på egne bygg for salg eller utleie utenfor avgiftsloven. Selv om disse ikke har avgiftspliktig omsetning til andre, skal de allikevel beregne uttaksmerverdiavgift og har en særskilt registreringsplikt. Bestemmelsen gjelder kun for nybygg og påkostning av bygg og ikke for vedlikehold, og registreringen omfatte kun eget arbeid.

Uttaksmerverdiavgiften som skal betales etter mval. § 11-1 (1), fastsatt i mval. § 3-26, blir en kostnad for bedriften som bare vises i avgiftsoppgjøret. Uttaksavgiften inngår i justeringsgrunnlaget, se tema justering av inngående mva. Skulle bedriften oppnå frivillig registrering etter mval. § 2-3, er det ikke aktuelt med registrering etter mval. § 3-26 og eventuelt betalt uttaksmerverdiavgift kan kreves tilbakeført ved tilbakegående avgiftsoppgjør.

Beregningsgrunnlaget for uttaksmerverdiavgiften er ikke lik beregningsgrunnlaget ved oppføring i fremmedregi. Ved oppføring i egenregi skal standard priser som ved omsetning til andre brukes, se mval. § 4-9. Dvs. at en eventuell ekstra fortjeneste, i form av verdiøkning og “risikopremie”, som måtte skapes ved arbeid med kjøp av tomten, prosjekteringen og salget av det ferdige bygget, ikke skal inngå i beregningsgrunnlaget for uttaksmerverdiavgiften. Eksempel på ekstra fortjeneste kan være merverdi av husets beliggenhet og omgivelser. Det er av den grunn ofte avgiftsmessig lønnsomt å selge et ferdighus i stedet for en byggekontrakt.

Registreringsplikten gjelder også for en utbygger som kun forvalter prosjekter og kjøper alle byggetjenestene fra andre, se UTV 2007/362.

Unntak

Et selskap som oppfører boliger i egen regi og som ikke har ansatte, vil ikke være avgiftspliktig etter mval. § 3-26. Omsetning av fast eiendom vil for slike selskap dermed falle utenfor merverdiavgiftsloven, jf. mval. § 3-11 (1). Skattedirektoratet har i BFU 15/13 uttalt seg om de avgiftsmessige konsekvensene for en slik utbygger som selger boliger til et borettslag og leverer tilleggsytelser (tilvalg) til kjøpere av de nye andelsleilighetene. Omsetning av endringsarbeidene og/eller tilvalg skal avgiftsberegnes forutsatt at vilkårene for registrering i Merverdiavgiftsregisteret for øvrig er oppfylt, jf. merverdiavgiftsloven § 3-1 første ledd og 2-1 første ledd. Dette medfører ikke at utbyggingen nå anses å skje i fremmed regning. Dersom omfanget av endringsarbeidene og/eller tilvalget medfører registrerings- og avgiftsplikt, skal utbygger fradragsføre inngående avgift på innkjøpte varer og tjenester og beregne uttaksmerverdiavgift av varer og tjenester til boligene som omsettes til borettslaget, jf. merverdiavgiftsloven § 8-1 sammenholdt med mval. § 3-21 og 3-22 annet ledd.

Stikkord: anleggsstrøm, arbeid på egen bolig, arbeid på eget bygg, bygg i egenregi, byggekontroll, byggestrøm, campingbygg kioskdel, campingbygg sanitærdel, dykketjenester, dykking, egenregi, egenregiprosjekt, entreprenørtjenester, fabrikkbygninger, fabrikklokaler, nybygg, oppføring av bygninger, oppussing av bygg som skal selges, parkeringsanlegg, parkeringsplass, underentreprenør, underentreprise, uttaksmoms, varme, fyring, elektrisitet, fyringsutgifter, kmva, nye, renovering, uttaksmva, uttaksmerverdiavgift