Kontohjelp

Regnskap

Regnskapsmessig behandling er omtalt i temaet Egenregiprosjekter.

Ved et senere salg av hele eller deler av prosjektet vil egenregiprosjektet gå fra å være varelager til å bli anleggskontrakt.

Ved en ordning hvor kjøper har rett til å kansellere inngått kjøpekontrakt på en leilighet mot å betale et avbestillingsgebyr, og benytter seg av denne retten, blir det en vurdering av periodisering av gebyret. Skal avbestillingsgebyret inntektsføres ved kansellering eller senere ved endelig salg og overtakelse av leiligheten? Vi antar at avbestillingsgebyret skal inntektsføres ved kansellering da inntekten er sikker for byggherre og ikke går til reduksjon av senere salg av leiligheten, men står fritt.

Se også «Byggelånsrenter».

Merverdiavgift

Det er forskjell på beregning av merverdiavgift for en entreprenør som oppfører et bygg i fremmed regi og en som oppfører i egen regi.

En entreprenør som oppfører bygg i egen regi skal ikke beregne utgående merverdiavgift, men i stedet skal det beregnes uttaksmerverdiavgift på det bygningsmessige arbeidet entreprenøren selv utfører etter mval. § 3-26. Dette gjelder arbeider som er utført av eier/egne ansatte, samt tilsvarende arbeider utført av underleverandører. Bestemmelsen gjelder "oppføring, oppussing, modernisering mv. av bygg eller anlegg". Oppramasingen i lovteksten er ikke uttømmende. Det er et vidt spekter av tjenester som omfattes, hvor felles for disse er at de aktuelle typer arbeid skal utføres på eller føre til et bygg eller anlegg. Se nærmere omtale og eksempler på hvilke type tjenester som omfattes av uttaksregelene i mva håndboken

I HR-2022-2253-A, avsagt 22.11.22 konkluderes det med at innleid arbeidskraft også skal inngå i beregningen av uttaksmerverdiavgift. Se mer om dette i eget punkt nedenfor.Det skal også beregnes uttaksmerverdiavgift av de varer og tjenester som medgår i disse arbeidene. Inngående avgift på både underleverandører og tilhørende varekjøp vil dermed være fradragsberettiget, men det skal altså beregnes uttaksmva når disse brukes i egenregiprosjektet.

For uttak av arbeid utført av underleverandører som gjelder andre typer tjenester enn det som utføres av eier eller egne ansatte, skal det ikke beregnes merverdiavgift. Det samme gjelder for varer som medgår i disse arbeidene. Inngående avgift på underleverandørers tjenester og varekjøp i slike tilfeller vil ikke være fradragsberettiget. Reglene for beregning av uttaksmerverdiavgift gjelder også for de bedriftene som kun utfører bygningsmessig arbeid på egne bygg for salg eller utleie utenfor avgiftsloven. Selv om disse ikke har avgiftspliktig omsetning til andre, skal de allikevel beregne uttaksmerverdiavgift og har en særskilt registreringsplikt. Bestemmelsen gjelder kun for nybygg og påkostning av bygg og ikke for vedlikehold, og registreringen omfatte kun eget arbeid.

Uttaksmerverdiavgiften som skal betales etter mval. § 11-1 (1), fastsatt i mval. § 3-26, blir en kostnad for bedriften som bare vises i avgiftsoppgjøret. Uttaksavgiften inngår i justeringsgrunnlaget, se tema justering av inngående mva. Skulle bedriften oppnå frivillig registrering etter mval. § 2-3, er det ikke aktuelt med registrering etter mval. § 3-26 og eventuelt betalt uttaksmerverdiavgift kan kreves tilbakeført ved tilbakegående avgiftsoppgjør.

Beregningsgrunnlaget for uttaksmerverdiavgiften er ikke lik beregningsgrunnlaget ved oppføring i fremmedregi. Ved oppføring i egenregi skal standard priser som ved omsetning til andre brukes, se mval. § 4-9. Dvs. at en eventuell ekstra fortjeneste, i form av verdiøkning og “risikopremie”, som måtte skapes ved arbeid med kjøp av tomten, prosjekteringen og salget av det ferdige bygget, ikke skal inngå i beregningsgrunnlaget for uttaksmerverdiavgiften. Eksempel på ekstra fortjeneste kan være merverdi av husets beliggenhet og omgivelser. Det er av den grunn ofte avgiftsmessig lønnsomt å selge et ferdighus i stedet for en byggekontrakt.

Registreringsplikten gjelder også for en utbygger som kun forvalter prosjekter og kjøper alle byggetjenestene fra andre, se UTV 2007/362.