Påkostning på fast eiendom
Generelt
Gjelder kjøp av bygningsmaterialer og tjenester ved påkostning av fast eiendom, herunder arkitekttjenester, byggeledelse, byggetekniske tjenester og andre entreprenørtjenester.
Å vurdere om en kostnad relatert til et balanseført driftsmiddel er vedlikehold/reparasjoner eller påkostninger kan være vanskelig. Regnskapsmessig skal en anskaffelse relatert til et balanseført driftsmiddel aktiveres i balansen dersom den øker anleggets fremtidige inntjeningsevne i forhold til tidligere forventninger, se Ot. Prp. nr. 42 (1997-98) Kapittel 7.3.3. Skattemessig vil den samme anskaffelsen vurderes som en påkostning dersom den bidrar til at driftsmiddelet kommer i bedre stand eller til en annen stand enn det den tidligere har vært. Fordi det ofte kan være vanskelig å skille mellom vedlikehold/reparasjoner eller påkostning ut i fra den regnskapsmessige definisjonen er det i praksis mange som også her bruker den skattemessige vurderingen.
Se nærmere om grensedragning mellom aktivering og kostnadsføring og hvilke kostnader som skal tas med i anskaffelseskost ved egen tilvirkning.
Merverdiavgift
Ved påkostning av bygg for eget bruk i avgiftspliktig virksomhet, er det fradragsrett for inngående merverdiavgift på byggekostnadene. For kapitalvarer som nevnt i mval. § 9-1 (2) b må vurdering av om justeringsreglene kommer til anvendelse foretas.
Tenkt vedlikehold
For utfyllende beskrivelse av hva som ligger i begrepet "tenkt vedlikehold", se omtale i Skatte ABC.
I prinsipputtalsle SKD 200125 Tenkt vedlikehold - begrepet kapitalvare etter merverdiavgiftsloven er det avklart fra Skattedirektoratet at skattelovens regel om "tenkt vedlikehold" også gjelder for vurdering av merverdiavgift. Dette innebærer at den del av påkostningen som tilsvarer et "tenkt vedlikehold" fradragsføres endelig på anskaffelsestidpunktet og at beløpet skal ikke inngå i en eventuell fremtidig justering.
I artikkelen "Tenkt vedlikehold i byggeprosjekter - viktig for både skatte- og mva. - formål" i Revisjon og Regnskap nr. 3 2025 står følgende anbefaling:
"Den skatte- og avgiftsmessige klassifiseringen av kostnader knyttet til et stort rehabiliteringsprosjekt kan få stor økonomisk betydning. Det er derfor viktig for selskaper å kunne vise at det er foretatt vurderinger av den skatte- og avgiftsmessige behandlingen, og at dette kan dokumenteres. Kostnader til tenkt vedlikehold bør vurderes løpende, og det foreligger et særlig dokumentasjonsbehov. Vi vil normalt anbefale at det innhentes anbud over hva arbeidet ville ha kostet uten endringsarbeid og uten standardforbedring.
For større prosjekter bør opplysninger også gis i vedlegg til skattemeldingen for å sikkerstille at skattemyndighetene har fått tilstrekkelige opplysninger for å kunne vurdere fradragsretten. Tilsvarende kan det vurderes å sende vedlegg til aktuelle mva.-meldinger for å sikre tilstrekkelig dokumentasjon av vurderingene som er gjort. I den grad det er gitt fulle opplysninger til skattemyndighetene, vil det normalt ikke ilegges tilleggsskatt hvis det senere viser seg at skattemyndighetene er uenige i vurderingene som er gjort."
Skatt
Kostnad til arbeider som er påkostninger kan ikke fradragsføres direkte. Kostnader til slike arbeider skal legges til formuesobjektets inngangsverdi (aktiveres), og kommer først til fradrag ved realisasjon/uttak eller eventuelt ved avskrivning. Dette gjelder selv om arbeidet ikke fører til en verdiøkning på formuesobjektet.
Påkostning er arbeider som fører formuesobjektet til en bedre stand eller til en annen stand enn den tidligere har vært i, f.eks. tilbygg, moderniseringer eller rene endringer. Se Skatte-ABC og Utleiers kostnader under Skatt.
Påkostning i året på avskrivbart driftsmiddel skal tilføres saldo, jf. sktl. § 14-40 tredje ledd. Se nærmere om saldogruppene og avskrivningssatsene i Skatte-ABC
Tenkt vedlikehold
Fradrag for "tenkt vedlikehold" gis bare dersom den aktuelle delens funksjonelle egenskaper opprettholdes, ifølge HRD 2016-1801. Det prinsipielle tvistespørsmålet i saken var om det også var anledning til å kreve fradrag for et «tenkt vedlikehold» i de tilfeller hvor kostnadene relaterte seg til arbeider som innebar en funksjonsendring. Forholdet skal basere seg på en tolkning og anvendelse av skatteloven § 6-11. Bestemmelsen i skatteloven § 6-11 presiserer den alminnelige fradragsregelen i skatteloven § 6-1, og gir rett til fradrag for "kostnad til vedlikehold" av hus som er driftsmiddel i næring. Etter fast fastsettingspraksis gis det vedlikeholdsfradrag etter skatteloven § 6-11 både for kostnader ved direkte vedlikehold og for kostnader ved endringsarbeider som ivaretar et vedlikeholdsbehov. Ved endringsarbeider gis det fradrag for et "tenkt vedlikehold", som i prinsippet, og som et utgangspunkt, svarer til kostnadene ved det vedlikeholdet som det ville være behov for dersom endringen ikke hadde vært foretatt. Dommen setter som krav at det må være en ytterligere forutsetning for vedlikeholdsfradrag etter skatteloven § 6-11 at endringen etter sin karakter virkelig erstatter et vedlikehold. Blir preget av investering eller nyanskaffelse det dominerende, slår begrunnelsen for å akseptere fradrag for "tenkt vedlikehold" slett ikke til. I så fall bør vedlikeholdsfradrag være utelukket. Så langt gjenstandens funksjonelle egenskaper ikke er opprettholdt, bør det ikke gis fradrag for kostnadene til et "tenkt vedlikehold". Etter samme betraktning bør kostnadene til nye funksjoner aktiveres som påkostninger.
Verken loven eller Høyesteretts praksis gir noen anvisning på hvordan man skal trekke denne grensen, som nødvendigvis vil måtte bli noe skjønnsmessig. I andre sammenhenger ses det gjerne hen til fysisk-tekniske, økonomiske og funksjonelle forhold, som antas også å ville være utgangspunktet her.