Kontohjelp

Innledning - hva temaet omtaler

I dette temaet omtaler vi skattereglene ved salg av fast eiendom som ikke er driftsmiddel. Temaet omfatter fast eiendom som er eid både i og utenfor virksomhet.

Salg av fast eiendom som er driftsmiddel omtales i Salg av driftsmidler.

En fast eiendom er et omløpsmiddel/vare (ikke driftsmiddel) når den er anskaffet for salg. Er den faste eindommen hovedsakelig anskaffet til eller faktisk brukt i skattyters inntektsgivende aktivitet (gjelder både i og utenfor virksomhet) er den et driftsmiddel.

Klassifiseringen av om en fast eiendom er et driftsmiddel eller ikke er som regel gjort / må som regel gjøres ved ervervet av den faste eiendommen. Den nærmere vurderingen av om en fast eiendom er et driftsmiddel eller ikke finner du derfor omtalt i temaet om Kjøp av fast eiendom. Vær oppmerksom på at endret bruk av eiendommen kan medføre endret klassifisering, f.eks. fra omløpsmiddel til driftsmiddel.

Eksempler på fast eiendom som ikke er driftsmiddel er:

• Fast eiendom som er vare/omløpsmiddel, f.eks. tomter anskaffet for salg i en inntektsgivende aktivitet (gjelder både i og utenfor virksomhet)
• Bolig og fritidsbolig som brukes av eieren selv. Denne type boliger regnes ikke som driftsmiddel fordi inntekt av slik eiendom er skattefri, jf. sktl. § 7-1.

Skatteplikt ved gevinst

Fast eiendom er et formuesgode og ved salg (realisasjon) av fast eiendom er hovedregelen at gevinst er skattepliktig (og tap fradragsberettiget). Dette gjelder enten den faste eiendommen er eid i eller utenfor virksomhet. Når vi bruker ordet gevinst i dette temaet om skatt omfatter det også fortjeneste. Ordet fortjeneste brukes særlig når man snakker om omløpsmidler.

Regelen om skatteplikt på gevinst ved realisasjon av fast eiendom som er eid utenfor virksomhet finner du i sktl. § 5-1 annet ledd. Når det gjelder realisasjon av fast eiendom som er eid i virksomhet finner du regelen om skatteplikt i sktl. § 5-1 første ledd jf. § 5-30. I begge tilfeller gjelder det særregler for realisasjon av fast eiendom i sktl. kapittel 9.

Fradragsrett ved tap

Det følger av sktl. § 6-2 første ledd at tap ved salg av fast eiendom (formuesgode) er fradragsberettiget. Tap er imidlertid ikke fradragsberettiget i de tilfellene der en gevinst ville vært skattefri, ref. skattefritaket for boligeiendom, gårdsbruk og skogbruk, og sktl. § 9-4 første ledd.

Tidspunktet for realisasjon (som innvinningsvilkår)

En eiendom anses realisert når det er inngått en bindende og endelig avtale om å overføre eiendomsretten til en annen, og de vesentligste vilkårene må være fastsatt. Sistnevnte innebærer at prisen eller måten prisen skal beregnes på, må være bestemt. Tidspunktet for når det foreligger realisasjon er nærmere omtalt i Skatte-ABC punkt 5, se særlig punkt 5.1 Overføring mot vederlag.

Dersom det er fastsatt betingelser i avtalen må man vurdere om disse betingelsene alene eller samlet gjør det så usikkert om avtalen vil bli gjennomført at realisasjon ikke kan sies å ha funnet sted. Også dette behandles nærmere i Skatte-ABC som nevnt over.

Tidfesting (tidspunktet for inntekts- eller fradragsføring)

Ved salg av fast eiendom inntektsføres gevinsten og fradragsføres tapet det inntektsåret skattyteren har fått et ubetinget krav på vederlaget, jf. sktl. § 14-2 første ledd annet punktum (kalles realisasjonsprinsippet). Dette vil normalt være det inntektsåret eiendomsretten til den faste eindommen går over fra selger til kjøper. Ved salg av fast eiendom anses eiendomsretten for å være gått over på kjøper når vedkommende overtar den faktiske råderetten til eiendommen. Dette skjer gjerne ved at kjøperen tiltrer eller overtar eiendommen. Se mer i Skatte-ABC Spesielt om salg av fast eiendom. Tidspunktet for inngåelse av avtale om salg er uten betydning i denne sammenhengen. Likeledes er det ikke av betydning når vederlaget forfaller til betaling eller faktisk betales.

Siden man ofte inngår salgsavtale flere måneder før eiendommen overføres til kjøper, er det ikke uvanlig at realisasjon (innvinning av gevinst/tap) skjer i år 1 og at inntektsføringen av gevinsten (eller fradragsføringen av tapet) skjer i år 2. Det vil for eksempel tilfellet dersom en salgsavtale inngås den 1. desember år 1 og eiendommen overtas av/overføres til kjøper den 1. februar år 2.

Hele gevinsten tas til inntekt i realisasjonsåret. Det samme gjelder ved tap (hele tapet kan fradras i realisasjonsåret).

Ved salg av flere eiendommer (f.eks. leiligheter i en bygård) tidfestes hvert salg for seg. Det vil si at dersom halvparten av leilighetene selges i et år og resten i neste inntektsår, kommer gevinst og tap til inntekt/fradrag det året den enkelte leiligheten selges. Man kan altså ikke vente og ta alt til inntekt når alle leilighetene er solgt.

Du kan lese mer om tidfesting av Gevinst og tap ved realisasjon av formuesobjekt i Skatte-ABC.

Beregning av gevinst og tap

Når man skal beregne gevinst (ev. fortjeneste) og tap ved realisasjon av en fast eiendom trekker man utgangsverdien fra inngangsverdien. Du kan lese mer om Inngangsverdi generelt og inngangsverdi for fast eiendom spesielt i Skatte-ABC. Likeledes finner du omtale av Utgangsverdi generelt og utgangsverdi for fast eiendom spesielt i Skatte-ABC'en, samt i et eget punkt nedenfor.

Skattyter må beregne gevinst og tap ved hvert salg vedkommende gjør. Hvis skattyter f.eks. bygger ut et tomteområde over flere inntektsår og selger ut etter hvert, må skattyter beregne oppnådd gevinst på hvert av salgene ved at den enkelte tomts forholdsmessige andel av inngangsverdien fratrekkes salgssummen, og inntektsføre gevinsten etter hvert som salgene finner sted. Det er ikke anledning til å vente med inntektsføringen til hele tomteområdet er solgt eller utbygget, eller å føre kostprisen for hele tomteområdet til fradrag i de første salgsvederlagene. Dette er også omtalt i punktet om Tidfesting, se andre avsnitt.

Utgangsverdi fast eiendom

Utgangsverdien er det beløpet en skattyter skal bruke som vederlag ved beregning av eventuell skattepliktig gevinst/tap i forbindelse med realisasjon av fast eiendom (og andre formuesobjekter), typisk salgssummen.

Utgangsverdien reduseres med omkostninger knyttet til realisasjonen, f.eks. kostnader til megler, takst, premie til eierskifteforsikring mm. Erstatning/prisavslag som selger må betale til kjøper i forbindelse med overdragelse, reduserer også utgangsverdien.

I de tilfeller der en eventuell gevinst er skattefri, vil heller ikke salgskostnadene være skattemessig fradragsberettigede.

Skatte-ABC omtaler begrepet Utgangsverdi generelt og om særlige forhold ved utgangsverdi for fast eiendom.

Tomt

Tomt er fast eiendom og følger i utgangspunktet de vanlige reglene for realisasjon av fast eiendom. Det kan oppstå særlige spørsmål knyttet til realisasjon av tomt og du finner en omtale av dette i temaet Tomt i Skatte-ABC. Der finner du også du omtale av om tomt faller inn under skattefritaksreglene ved salg av bolig.