Kort oppsummert
Foreligger det næringsvirksomhet eller ikke?
Både i mva- og skattesammenheng er det viktig å avgjøre om utleien skjer i næring eller ikke. Hva som i det enkelte tilfellet skal til for at utleier av fritidseiendommer driver næringsvirksomhet må vurderes konkret. SKD 170310 gir utfyllende informasjon om de ulike vurderingsmomentene.
Kravet til næring er i utgangspunktet det samme i skatte- og merverdiavgiftsretten, men det er likevel ikke slik at konklusjonen nødendigvis blir lik skatte- og avgiftsmessig. Ved vurderingen av om det foreligger næringsvirksomhet, vil følgende momenter være relevante:
- Virksomheten må være av en viss varighet og ha et visst omfang
- Det konkrete opplegget for inntjening må objektivt sett være egnet til å gi overskudd
- Virksomheten må drives for eiers egen regning og risiko
Hvilken vekt de respektive momentene skal tillegges vil være bransjeavhengig. I forhold til kravet om overskudd, må en for eksempel vurdere virksomheter som driver innen jord- og skogbruk over en lenger tidsperiode enn for eksempel virksomheter som omsetter overnattingstjenester.
Selv om kravet til næring i utgangspunktet er det samme i skatte- og merverdiavgiftsretten, er det også andre momenter som må tillegges vekt for merverdiavgiften som gjør at de konkrete vurderingene i enkelte tilfeller kan slå ulikt ut. Merverdiavgiftsloven skal i størst mulig grad virke konkurransenøytral. Aktører i samme marked bør derfor ha samme vilkår. Og dette hensynet vil derfor kunne ha innvirkning på vurderingen.
Merverdiavgift
Fra 1. januar 2008 ble all næringsmessig utleie av hytter, fritidsleiligheter og annen fritidseiendom omfattet av avgiftplikt.
I vurderingen av om det foreligger næringsmessig utleie av fritidseiendommer i merverdiavgiftslovens forstand, vil antall utleieenheter eller størrelsen på det samlede utleide areal etter departementets oppfatning være relevant, men ikke alene kunne være avgjørende for om aktivitetskravet er oppfylt. Med utgangspunkt i de(n) konkrete leieavtalen(e), må både lengden på leieforholdet, antall leietakere, størrelsen på vederlaget og hvilke forpliktelser utleier påtar seg overfor leietaker, tas i betraktning .
Vurderingsmomenter:
- Antall utleieenheter eller størrelsen på utleiearealet
- Antall leietakere
- Størrelsen på leievederlaget
- Hvilke forpliktelser utleier påtar seg overfor leietaker
Det fremgår av SKD 170310 at utleie av fritidseiendom som også er ment for privat bruk taler i mot avgiftsplikt (næringsvirksomhet). Det er avgiftsmessige fordeler ved å kunne fradragsføre for eksempel oppføringskostnader. Ettersom det kan være snakk om store fradragsbeløp antar Skattedirektoratet at dette kan være en motivasjonsfaktor for å bli registrert og at det derfor bør stilles et visst kvalitativt krav til utleieaktiviteten for at det skal anses som næringsvirksomhet. Det fremgår videre at det ved utleie av fritidseiendom som er anskaffet til privat bruk, normalt må omfatte minst 3 eiendommer for å kunne anses å drive næringsvirksomhet. Dette er en grense som skal oppfattes veiledende og Skattedirektoratet understreker at andre hensyn kan veie tyngre, slik at konklusjonen blir annerledes. Det er naturlig å ta utgangpunkt i den faktiske bruken av eiendommen (e) i vurderingen.
I BFU 6/16 ble kortidsutleie (dags-, ukes- og månedsleie) av to leiligheter via Airbnb vurdert å være avgiftspliktig utleievirksomhet. Skattedirektoratet presiserer at vurderingen kun er veiledende.
Skatt
På skatterettens område vil det være nødvendig å trekke en grense mellom passiv kapitalforvaltning og næringsvirksomhet. Skillet har betydning for personlige skattytere fordi virksomhetsinntekt beskattes høyere enn passiv kapitalinntekt, se egne punkter om utleie nedenfor.
Som nevnt er kravene til virksomhet i utgangspunktet like på skatte- og mva-rettens områder, men de særlige hensynene bak merverdiavgiften kan gjøre at vurderingene slår ulikt ut. Det faktum at skattyter (utleier) er registrert i Merverdiavgiftsregisteret er således ikke avgjørende ved vurderingen av om det foreligger virksomhet iht. skattereglene. Man må like fullt gjøre en selvstendig vurdering etter skattereglene.
Det stilles de samme kravene for å anse en inntektsgivende aktivitet som virksomhet uavhengig av om den drives av personlige eller upersonlige skattytere.
Hvis fritidseiendommen(e) inngår i annen virksomhet vil også leieinntektene bli en del av virksomheten. Et eksempel kan være at et skog- eller jordbruk har enkelte frittstående fritidseiendommer som leies ut.
Hvis fritidseiendommen(e) ikke inngår i annen virksomhet må man vurdere om utleien i seg selv utgjør en virksomhet. Det viktigste momentet ved denne grensedragningen vil være aktivitetens omfang. Ved vurderingen må man legge vekt på hvor mye av avkastningen som skyldes aktiviteten og hvor mye som skyldes kapitalverdien.
Aktiviteten behøver ikke å være utøvet av skattyter selv, men aktiviteten må være utført for skattyters regning og risiko. Det vil derfor ikke være avgjørende at utleier har hyret inn en annen aktør til å bistå med utleie osv. Arbeid som i samsvar med leiekontrakten utføres for leietakers regning og risiko, skal derimot ikke tilordnes utleier som aktivitet.
Hvorvidt utleie av bygninger, inklusive fritidseiendommer, skal anses som næringsvirksomhet beror på en helhetsvurdering der man blant annet tar hensyn til bygningens størrelse, omfanget av aktiviteten og aktivitetens varighet. I Skatte-ABC, punkt 3.3.12 Utleie av bygninger, gis det en nærmere redegjørelse for dette.
Det finnes en del rettspraksis som har gitt opphav til en sjablongregel/administrativ praksis som tilsier at det som regel er virksomhet å leie ut minst fem eller flere boenheter til bolig- eller fritidsformål. Normalt vil det ikke ha noen betydning at disse utleieobjektene ligger på forskjellige steder i Norge eller utlandet.
Sjablongregelen er ingen absolutt regel så vær oppmerksom på at utleie av kun en boenhet til fritidsformål kan være virksomhet dersom aktiviteten knyttet til utleie, tilsyn, vask osv. er stor. Det vil typisk være tilfelle for korttidsutleie, herunder Airbnb.
Det er også verd å merke seg at ved særlig lavt aktivitetsnivå kan inntekt av utleie i et større omfang enn nevnt ovenfor bli ansett som kapitalavkastning, f.eks. fordi det er inngått langtidskontrakt og leieren har ansvaret for indre og ytre vedlikehold og skal dekke alle kostnader. Se Skatteklagenemnda i SKNS1-2023-36 .