Kort oppsummert
Foreligger det næringsvirksomhet eller ikke?
Utleie i næringsvirksomhet
Merverdiavgift
Utleie og formidling av hytter, ferieleiligheter og annen fritidseiendom er avgiftpliktig med lav sats, jf. mval. § 3-11 (2) bokstav a og § 5-5 (1) c.
Som nevnt over er det et vilkår at utleien skjer i næring, samt at det ikke gjelder avgiftsunntatt utleie til boligformål, jf. mval. § 3-11 og omtale nedenfor.
Grensen mot utleie til boligformål
Det er i flere tilfeller nødvendig å vurdere grensen mellom avgiftsunntatt utleie av fast eiendom jf. mval. § 3-11 og avgiftspliktig utleie av hytter og annen fritidseiendom.
Den faktiske bruken av eiendommen er det viktigste vurderingsmomentet når det skal defineres om det er snakk om utleie av fritidseiendom, eller utleie til boligformål. En vil derfor måtte ta utgangspunkt i hvilken type aktivitet eiendommen er innrettet for og hvilket formål leieforholdet gir uttrykk for.Skattedirektoratet har i et fellesskriv satt opp noen momenter som kan være til hjelp i vurderingen, men som enkeltvis har liten betydning:
- Lengden på leieforholdet (ikke avgjørende)
- Om det er lagt til rette for selvhushold, peker mot boligutleie, men ikke avgjørende
- Hva inngår i leieprisen: bytte av sengetøy/håndklær, vasking og rydding, romservice, minibar, resepsjon og eventuelt hva denne har å tilby av tjenester
- Markedsføringen av utleievirksomheten, hvilket segment henvender man seg til
- Hvordan skjer betalingen
- Bostedsadresse
- Tildeling av rom/bolig etter søknad
Se SKD 180613 for utfyllende informasjon.
Skatt
Generelt om skatteplikt og fradragsrett
Leieinntekter fra utleie av fritidseiendom i næringsvirksomhet er skattepliktig, jf. sktl. § 5-1, jf. § 5-30. Kostnader er tilsvarende fradragsberettiget, jf. sktl. § 6-1 mv. I henhold til sktl. § 6-15 gis det ikke fradrag for skatt og avgift på fast eiendom.
Utleier er aksjeselskap mv.
Hvis utleievirksomheten drives av et aksjeselskap eller annet selvstendig skattesubjekt som nevnt i sktl. § 2-2 første ledd, beskattes leieinntekten med 22 %, jf. SSV § 3-3 første ledd.
Utleier er en fysisk person
Når en fysisk person driver næring anses vedkommende som innehaver i et enkeltpersonforetak. Dette er det samme som at vedkommende er personlig eller selvstendig næringsdrivende og begrepene brukes ofte om hverandre.
Når utleien skjer i næring blir leieinntektene skattepliktige som virksomhetsinntekt. I enkeltpersonforetak inngår virksomhetsinntekt (altså leieinntekten i vårt tilfelle) i grunnlaget for beregning av både alminnelig inntekt og personinntekt. Alminnelig inntekt beskattes med 22 % og i tillegg kommer det altså skatt på personinntekten. Marginalskattesatsen kan derfor bli opp til 50,6 % (i 2024). For utleier som er en fysisk person er det derfor viktig å avklare om utleien skjer i virksomhet eller ikke. Se omtale av denne vurderingen ovenfor.
Se mer om beregning av personinntekt i Enkeltpersonforetak – beregnet personinntekt (foretaksmodellen).