Kort oppsummert
Hva er fast eiendom?
Leieinntekter
Utleiers kostnader
Særlig om leietakertilpasninger utført av utleier
Leietakertilpasninger kan innebære både mindre og større endringer som sikrer at leietaker får sine ønsker oppfylt med hensyn til hvordan leieobjektet skal være utformet. Det er ulike måter og innrette seg for slike endringer, som igjen vil ha ulik betydning for skatte- og avgiftsbehandlingen. Det er derfor viktig at det utarbeides avtaler som omfatter:
- Hvem som skal dekke kostnaden og på hvilken måte
- Hvem som skal være eier av tilpasningen
- Hva skjer med leietakertilpasningen etter leiekontraktens utløp
I det videre er tilfeller hvor utleier gjennomfører tilpasningen, mens leietaker betaler for den omtalt. I denne situasjonen er det spesielt viktig å ha et bevisst forhold til skatte- og avgiftsbehandlingen.
Tilpasninger dekkes gjennom økt husleie
Økning i husleie kan både gjennomføres gjennom løpende forhøyet husleie eller en engangsbetaling. I de tilfeller betalingen behandles som en engangsbetaling må dette behandles som et finansielt forskudd.
Merverdiavgift
Utleier vil ha rett på fradrag for oppussingskostnadene, så fremt utleieforholdet er omfattet av frivillig registrering.
I de tilfeller leieforholdet er omfattet av frivillig registrering vil også leietaker ha fradragsrett for husleiekostnadene, jfr. mval. § 8-1.
Skatt
Økning i husleie som følge av leietakertilpasninger medfører ingen utfordringer med tanke på skatt. Beløpet inntektsføres direkte.
Det vil foreligge fradrag for utleiers kostnader, jfr. sktl. § 6-1. Kostnadene fradragsføres som vedlikehold eller aktiveres på saldo på lik linje med andre kostnader knyttet til byggearbeider.
Leietaker på sin side, behandler leiekostnaden som ellers.
Bokføring
Fakturering og bokføring av leietakertilpasninger får ulik behandling, avhengig av om det er snakk om økt månedlig leie eller en engangsinnbetaling fra leietaker.
Forhøyet løpende leieinntekt
Ved denne løsningen vil den månedlige faktureringen være lik ordinær husleie. Mva behandling av den økte husleien skal behandles på lik linje med den øvrige husleien og utgående mva beregnes per faktura når leieforholdet er omfattet av frivillig registrering.
Engangsbetaling
Skattedirektoratet har i et brev av 27. november 2018, SKD 271118, uttalt at i de tilfeller der en frivillig registrert utleier utfører tilpasninger av bygg som er under oppføring/rehabilitering etter leietakers ønsker, vil leietakers engangsbetaling for disse tilpasningene anses som et finansielt forskudd. Forskuddet må avregnes over leieperioden. Det vil altså ikke være anledning til å forskuddsfakturere hele beløpet inkl. merverdiavgift allerede første utleieår. Se mval. § 15-10 (3) og bff. § 5-2-6. Dette gjelder for de tilfeller der leietaker ønsker at det blir gjort endringer på leieobjektet under oppføring/rehabilitering etter at leieavtale er inngått.
Eksempler på endringsarbeider kan være:
- standard på innredning økes, f.eks. fra laminat til dyrere parkett
- vegger flyttes
- bygging av ekstra garderobe eller kjøkken
Leieobjekt er under oppføring og leieavtale over en 10 år periode inngås mellom en frivillig registrert utleier og leietaker som skal drive avgiftspliktig virksomhet i lokalene. Leietaker kommer i etterkant med ønsker om endringer på leieobjektet. Endringsarbeidene vil koste leietaker 120 000 pluss mva kr 30 000 og skal betales som et engangstillegg.
Utleier kan bøkfører innbetaling av kr 150 000 slik:
| Debet | Kredit | Beløp | Kommentar |
| Konto 1920 Bankinnskudd | Konto 2299 Annen langsiktig gjeld (forskudd fra kunder) | 150 000 | Innbetaling tilleggsarbeider |
Hver måned sammen med husleien kan utleier fakturere et beløp på kr 1 000 pluss mva kr 250 og bokføre følgende:
| Debet | Kredit | Beløp | MVA-kode | Kommentar |
| Kundereskontro | Konto 3605 Leieinntekt fast eiendom, avgiftspliktig | 1 250 | 3 | Innbetaling tilleggsarbeider |
| Konto 2299 Annen langsiktig gjeld (forskudd fra kunder) | Kundereskontro | 1 250 | Overføring fra forskuddsbetalt leie (tilleggsarbeid) |
Viderefakturering av kostnader til leietaker
I de tilfeller leietakertilpasninger behandles som viderefakturering, er det viktig å være klar over at skatte- og avgiftsbehandlingen kan medføre ulemper i form av manglende fradragsrett. Dette vil først og fremst være aktuelt i de tilfeller leietaker blir eier av tilpasningen.
Viderefakturering kan være en av følgende:
- Omsetning av entrepriseleveranser
- Utlegg
Omsetning innebærer levering av vare eller tjeneste mot vederlag, jfr. mval. § 1-3. For at utleier skal kunne anses for å omsette entreprisetjenester må kostnadene være pådratt i utleiers navn og for utleiers regning (rettslig ansvar for leveransen). Utleier må i denne sammenheng ha en grad av deltakelse i tjenesten som produsereres og ikke kun være mottaker av faktura som sendes videre. Hvis utleier kun er mottaker av faktura som sendes videre anses det som utlegg.
Omsetning av entrepriseleveranser
Merverdiavgift
I de tilfeller tilpasningen er utleiers omsetning av entrepriseleveranser, skal kostnaden viderefaktureres med mva, jfr. mval. § 3-1.
Det vil foreligge fradrag for inngående mva knyttet til kostnadene for utleier. Vurderingen av om kostnaden kan anses som omsetning vil bero på en konkret vurdering av de faktiske forhold, se omtale av omkostning ved omsetning i temaet viderefakturering.
Skatt
Skattemessig vil det foreligge fradrag etter sktl. § 6-1.
Utlegg
Merverdiavgift
Mva-behandling av utlegg er behandlet i temaet viderefakturering.